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STORY02

❝ 新しいオフィスビルの開発プロジェクトを運営管理視点で支援 ❞

㈱ザイマックス関西
不動産マネジメント事業部 第3部
安藤 隆志
㈱ザイマックス関西
営業開発部
部長

松田 智恵

㈱ザイマックスサラ 関西支社 部長
(取材当時:ザイマックス関西 営業開発部 シニアマネジャー)

中野 正城

㈱ザイマックスサラ 関西支社 部長
(取材当時:ザイマックス関西 営業開発部 シニアマネジャー)

中野 正城
過去の前例が
少ない事例
2014年初頭、大阪を本拠とする大手商社が、大手不動産会社と組んで本社ビルを建て替えることが明らかになった。場所は大阪市内のビジネス街の一等地。この開発案件では建物の運営管理を担う企業が、事前に入札で決定されるとのこと。運営管理業務は、ザイマックスがこれまで豊富な実績を築きあげてきた分野だ。この入札案件獲得に向けての営業活動を率いることになったのが中野だった。「ザイマックス関西の存在感を示すためにも、ぜひこの案件は獲得したいと思いました。経営層からも『絶対に受注しよう』と激励されました。しかし関西では、こうした大規模な開発プロジェクトに入札の段階から関わって参加した事例が多いとは言えず、私自身も初めての取り組みで、かなりのプレッシャーを感じましたね」。
運営管理の
受託が決定
案件獲得に向けて中野は、部下ともに懸命に準備を進めた。ザイマックスグループのネットワークをフルに駆使して情報を収集。入札で競合となる企業の動向などを分析した。結果、入札では競合よりも優位な条件を提示することができ、落札して物件の運営管理を受託することになった。
開発プロジェクトが
始動
この開発プロジェクトに関わるのは、事業主である商社と不動産会社、設計事務所、大手ゼネコン、そして運営管理を任されたザイマックス関西。
プロジェクトがスタートすると、これらの関係者が集まる定例会議が実施され、建設を進めていった。こうした場に、中野をはじめとしたメンバーたちも参加することになった。すると彼らの予想を大きく超えて、ザイマックス関西はプロジェクトの中で重要な役割を果たしていくことになる。
運営管理視点の
開発を希望された
運営管理とは通常、建物が完成してからの「後工程の仕事」だ。開発プロジェクトにおいては、建築主が設計事務所やゼネコンと協議して建物の設備仕様を決定した後に出番となるケースがほとんどである。
しかし、今回のプロジェクトは様相が変わっていた。中野は語る。「プロジェクト関係者による定例会議に参加すると、建築主の不動産会社の責任者の方から『ザイマックス関西さんがこの場を仕切ってくれませんか』といきなり申し出を受けました。こちらはそんな心づもりなどまったくなかったのですが、その責任者の方は運営管理の重要性を認識されていて、『運営管理しにくいビルを建ててしまうと、結局、竣工後にコストがかかってオーナーやテナント入居者の方に余計な負担を強いることになる。だから運営管理のことをよくわかっているザイマックス関西さんが取りまとめていくのがいい』と」。
プロジェクトの
主体者となる
実際に進行役を任されたのは、中野や中野の部下だった。彼らは数十人もの関係者が一堂に会する会議を進行していった。案件受託が決まった後にこのプロジェクトに関わり、運営ルール構築に取り組んだのは松田である。
彼女は言う。「この開発案件は商社と不動産会社の2社が共同オーナーになっていて、その商社の本社が入居し、残りのフロアは不動産会社が管理して賃貸するという形でした。両社でやはり意向が異なる部分も出てきますし、設計事務所やゼネコンもそれぞれ事情がある。そんな状況のなか『どうすれば運営管理のしやすい建物になるのか』という観点で、関係者を調整していくことが私たちの役割でした」。
過去の前例が
少ない事例
2014年初頭、大阪を本拠とする大手商社が、大手不動産会社と組んで本社ビルを建て替えることが明らかになった。場所は大阪市内のビジネス街の一等地。この開発案件では建物の運営管理を担う企業が、事前に入札で決定されるとのこと。運営管理業務は、ザイマックスがこれまで豊富な実績を築きあげてきた分野だ。この入札案件獲得に向けての営業活動を率いることになったのが中野だった。「ザイマックス関西の存在感を示すためにも、ぜひこの案件は獲得したいと思いました。経営層からも『絶対に受注しよう』と激励されました。しかし関西では、こうした大規模な開発プロジェクトに入札の段階から関わって参加した事例が多いとは言えず、私自身も初めての取り組みで、かなりのプレッシャーを感じましたね」。
運営管理の視点での開発プロジェクトにより2015年夏に竣工
NOを言わない
姿勢が信頼を生む
松田は関係者からの要望にはできるだけ「NO」と言わないように心がけていた。多少難しい問題が寄せられても、まずは「どうすれば解決できるか」を考える。そんな松田の姿勢が関係者からの信頼を獲得していった。
中野もこう言う。「次第に設計事務所やゼネコンの方から『建物の仕様はこれでいいですか』と次々と相談が寄せられるようになりました。そこまで意見が求められるとは、こちらとしても想定外でしたが(笑)。社内の建築技術に詳しい専門家のサポートも受けながら、ときには自分たちの足で参考となるような物件をリサーチして知識を蓄え、私たちなりの意見も交えてアドバイスをしていきました」。
松田も「このプロジェクトでは、単なる運営管理を受託する企業という立場を超えて、プロジェクトの主体者の一員として貢献できた実感がある」と言う。
管理ルールを
開発時から策定
そして実際に設備を管理するビルメンテナンスの立ち上げを担ったのが安藤だ。竣工後にどのような体制を敷き、どのようなルールで設備を管理していくか。そのプランを立てていくことが、安藤に課せられたミッションだ。新築の開発物件に最初から関わるのは初めてであり、チャレンジングな仕事だったと安藤は振り返る。「この物件では空調制御やセキュリティなど最新の設備の導入が計画されていました。未知のものばかりで、どのようなメンテナンスをしていけばいいのか、当初は見当もつきませんでした(笑)。
建築主様から『この設備はどうですか』と意見を求められる機会がたびたびあり、必死に勉強しながら何とかお答えしていきました。次第に知識がついて、この物件の設備管理全体を把握してプランを描けるようになり、自分の成長を感じましたね」。
プロジェクトは
1年半に
プロジェクトは1年半に及び、ザイマックス関西のメンバーたちの関わりは、どんどん深くなっていった。
安藤はこう振り返る。「完成直前、建築主様やゼネコンの方々が最終チェックする竣工検査を実施されるのですが、『その場に同席して一緒に確認してほしい』という依頼をいただきました。通常、私たち運営管理会社がここまで関わることはないと思います。その時はこのプロジェクトにおいて、本当に重要な役割を担うことができたのだと実感しました」。
2015年夏に
ビルが竣工
そして2015年夏に、ビルが竣工。以降、ザイマックス関西が運営管理を一手に担っている。「1年半、プロジェクトに関与し、苦労も多かったですが、それを積み重ねていけたからこそ何の問題もなく竣工を迎えることができました。入居されている方々の満足度も高いと伺っています」と中野。
そして、このプロジェクトを成し遂げたことは、ザイマックス関西にとって大きな財産になったと言う。「私たちが提供できるソリューションの新たな側面を、広く発信することができたと思います。事実、ここ1年ほどで新たな運営管理の受託案件のオファーを次々といただいています。こうした成功事例をもとに、今後も新たなプロジェクトにチャレンジしていきます」。自分たちは今まで以上にお客様に貢献できる。そんな自信がいま、ザイマックス関西のメンバーに満ちあふれている。
NOを言わない
姿勢が信頼を生む
松田は関係者からの要望にはできるだけ「NO」と言わないように心がけていた。多少難しい問題が寄せられても、まずは「どうすれば解決できるか」を考える。そんな松田の姿勢が関係者からの信頼を獲得していった。
中野もこう言う。「次第に設計事務所やゼネコンの方から『建物の仕様はこれでいいですか』と次々と相談が寄せられるようになりました。そこまで意見が求められるとは、こちらとしても想定外でしたが(笑)。社内の建築技術に詳しい専門家のサポートも受けながら、ときには自分たちの足で参考となるような物件をリサーチして知識を蓄え、私たちなりの意見も交えてアドバイスをしていきました」。
松田も「このプロジェクトでは、単なる運営管理を受託する企業という立場を超えて、プロジェクトの主体者の一員として貢献できた実感がある」と言う。